Privatni iznajmljivači nisu samo rentijeri koji žive od svoje imovine, nego ljudi koji tijekom cijele godine rade, ulažu i održavaju svoje apartmane. Zaključak je to analize koju je objavio bivši dubrovački gradonačelnik i gradski vijećnik Andro Vlahušić, nastojeći pokazati koliko vlasnicima privatnog smještaja stvarno ostaje od turističkih prihoda.
U svojoj znanstveno-ekonomskoj studiji pod nazivom „Privatni smještaj zaslužuje poštovanje, a ne zabrane”, koja obuhvaća oko 70 stranica, Vlahušić je analizirao poslovanje privatnih iznajmljivača u Dubrovniku, njihove troškove, radne obveze i doprinos gospodarstvu.
Prema njegovu izračunu od ukupne turističke potrošnje vlasnicima smještaja ostaje približno deset posto. Pritom naglašava da se većina novca troši u restoranima, trgovinama, prijevozu i drugim djelatnostima. Za primjer je uzeo stan površine 60 četvornih metara, tržišne vrijednosti oko 300.000 eura, koji tijekom godine ostvari 120 noćenja po prosječnoj cijeni od 200 eura. Takav stan ostvaruje 24.000 eura bruto godišnjeg prihoda.
Prema Vlahušićevu modelu, od tog iznosa 15 posto odlazi na provizije internetskih platformi, deset posto na poreze i ostala javna davanja, pet posto na režijske troškove, 20 posto na rad, deset posto na usluge i nabavu te još 15 posto na obnovu i održavanje nekretnine. Vlasniku na kraju ostaje oko 6.000 eura godišnje, odnosno četvrtina prihoda od smještaja. U odnosu na procijenjenu vrijednost stana riječ je o godišnjem prinosu od približno dva posto.
Vlahušić posebno ističe da se rad privatnih iznajmljivača ne završava odlaskom posljednjeg gosta. Kako bi ostvario 120 popunjenih noći, apartman u pravilu mora biti otvoren šest do sedam mjeseci. Tijekom tog razdoblja vlasnici se svakodnevno bave rezervacijama, komunikacijom s gostima, čišćenjem, pranjem rublja, dočekom i rješavanjem mogućih problema.
Ni izvan turističke sezone obveze ne prestaju. Slijede održavanje, popravci, nabava opreme, priprema oglasa, određivanje cijena i administrativni poslovi. Prema autorovoj procjeni, jedna smještajna jedinica godišnje zahtijeva između 330 i 400 sati stvarnog rada, pri čemu nije uračunato vrijeme stalne dostupnosti gostima.
Vlahušić računa da vlasniku kojemu su usluge čišćenja i pranja rublja plaćene ostaje približno 1.000 eura mjesečno kada se godišnja zarada rasporedi na šest mjeseci sezone. Ako obitelj sve poslove obavlja sama, prema istom modelu raspolaže s oko 10.800 eura godišnje, odnosno 1.800 eura mjesečno tijekom šestomjesečne sezone.
Posebno se osvrnuo i na usporedbu privatnog smještaja s hotelijerstvom. Prema njegovim podacima, Dubrovnik ima oko 8.160 privatnih smještajnih jedinica, a njihov rad predstavlja ekvivalent između 1.500 i 1.800 radnih mjesta s punim radnim vremenom. Kada se tome pribroje poslovi u restoranima koji poslužuju goste privatnog smještaja te radovi na održavanju i obnovi apartmana, procjenjuje da je riječ o ukupno 3.100 do 3.400 ekvivalenata punih radnih mjesta.
Za usporedbu, u hotelskom sektoru navodi između 3.100 i 3.800 zaposlenih, uz približno jednak godišnji broj noćenja. U analizi je obradio i kupnju nekretnine na kredit. Za stan vrijedan 300.000 eura, uz kredit na 30 godina i kamatnu stopu od 3,8 posto, izračunao je godišnju otplatu od oko 16.800 eura.
Usporedi li se taj iznos sa 6.000 eura koji prema njegovu modelu ostaju vlasniku nakon operativnih troškova, godišnji novčani manjak iznosi oko 10.800 eura. Takva računica, prema Vlahušiću, pokazuje zašto je turistički najam znatno povoljniji za obitelji koje već posjeduju nekretninu nego za one koje je tek kupuju kreditom. Velik dio svoje analize posvetio je i činjenici da se privatni smještaj u Dubrovniku često temelji na imovini koju su obitelji gradile, obnavljale i otplaćivale tijekom više generacija.
Privatni smještaj nije renta, nego ozbiljan cjelogodišnji rad, nastao na radu i štednji dviju do triju generacija dubrovačkih obitelji, zaključuje Andro Vlahušić u svojoj analizi.
Njegovi izračuni temelje se na modelu tipične smještajne jedinice i procjenama pojedinih troškova, a ne na financijskim rezultatima svih iznajmljivača. Ipak, otvaraju pitanje koliko rada, ulaganja i gospodarske aktivnosti stoji iza privatnog smještaja, djelatnosti od koje značajan dio prihoda ostvaruju i brojne obitelji na Makarskoj rivijeri.
